«Глубинная» застройка Лесного городка

http://presscentr.rbc.ru/onlines/2013/04/26/987/

Добрый день! Мы приветствуем посетителей сайта РБК и нашего гостя — владельца холдинга ОАО «Трест МОСОБЛСТРОЙ №6» Сергея Самохина. Сегодня с вами и нашей интернет-аудиторией мы поговорим о новом холдинге, его проектах.  В ходе нашей интернет-конференции прозвучат ответы на вопросы пользователей сайта rbc.ru и журналистов в режиме удаленного доступа.

Во-первых, Трест является открытым акционерным обществом, а все компании, входящие в группу предприятия, – либо ООО, либо ЗАО, в которых участвует менеджмент. Правильнее будет называть меня не владельцем, а контролирующим акционером. Во-вторых, речь ни в коем случае не идет  о разделении Треста — успешно действующей и развивающейся компании. Речь идет о выведении в самостоятельные бизнесы двух бизнес-задач — инвестиций и управления девелопментом, т.к. они являются отдельными и самостоятельными бизнес-направлениями с собственными целями и собственным инструментарием достижения этих целей.

В результате выведения, которое мы сейчас с Вами обсуждаем, будет сформирована следующая картина: 

1. Я остаюсь ключевым акционером и генеральным директором Треста (и всей группы компаний, связанной с Трестом), который продолжит (убежден, — так же успешно, как и ранее) заниматься тем, чем он занимается – строительством традиционных жилых кварталов и микрорайонов, коммерческих и социальных объектов. Как и прежде, эта деятельность обеспечивается работой предприятий, входящих в группу, – генподрядные и подрядные компании (в частности «Торкред» и «СтройИнвестСервис»), производственные компании (в частности Завод ЖБИ, производство окон, дверей, фурнитуры), сервисные компании.

2. Я становлюсь ключевым акционером холдинга, основным направлением деятельности которого будет являться именно инвестирование в связанные с недвижимостью активы, управление такими инвестициями, а также управление девелопментом и отдельными отраслевыми процессами, входящими в понятие «девелопмент». При этом «управление девелопментом» в данном случае мы понимаем не только как сервисную функцию, обеспечивающую повышение эффективности наших собственных инвестиций, но и как самостоятельное бизнес-направление, призванное генерировать финансовый результат при осуществлении самостоятельных проектов, осуществлении взаимоотношений с внешними инвесторами.

Говоря о структуре новой группы, можно выделить три основных блока:

1. Инвестор и держатель активов – ЗАО «Центурион».

2. Управляющий холдинг – компании, выполняющие отдельные специализированные функции в рамках процесса девелопмента и управления инвестициями, в том числе:

a. УК «Глубина» — управляющая компания холдинга. Помимо управления предприятиями холдинга обеспечивает инициацию новых девелоперских проектов и инвестиционных идей в целом. Бенефициарами этой компании являемся я и мой давний партнер – Дмитрий Гусев, который и занимается развитием направления уже 3-й год;

b. ЗАО «Департамент инвестиционных проектов» (акционеры – УК «Глубина» и менеджмент) – комплексное управление девелоперскими проектами;

c. ЗАО «Глубина – РИКОМ» –  управление инвестициями в активы, связанные с недвижимостью;

d. ЗАО «УПРоКС» – управление строительством. Выполняет функции генерального подрядчика – УК «Глубина» и менеджмент;

e. ЗАО «БАЗАЛЬТ» – управление позиционированием и сбытом недвижимости, создаваемой в ходе реализации девелоперских или инвестиционных проектов. Акционеры – УК «Глубина» и менеджмент;

f. ЗАО «ДУНСО» – доверительное управление объектами недвижимости и инженерными объектами, менеджмент собственности.

3. Специализированные проектные компании (SPV), создаваемые, как правило, отдельно для осуществления каждого очередного девелоперского проекта.

Во-первых, я хотел бы подчеркнуть, что это два совершенно самостоятельных и независимых друг от друга бизнеса – две самостоятельные группы компаний со своими балансами, активами, обязательствами, персоналом, а самое главное  — с собственными направлениями и целями деятельности.

При этом о конкуренции говорить не приходится в силу разницы именно целей.

Трест остается традиционным производственным холдингом, в задачу которого входит развитие именно производственных возможностей предприятий (в том числе и за счет реализации самостоятельных девелоперских проектов, в основном проектов строительства традиционных многоэтажных жилых домов и целых кварталов (например, ЖК «Лесной городок», ЖК «Князь Голицын» и пр.).

Группа компаний «Глубина» занимается инвестициями в активы недвижимости (объекты/проекты), а также сервисными функциями, связанными с повышением эффективности таких инвестиций. Например, управление инвестициями — на первых порах это управление собственными инвестициями, но уже сейчас мы работаем над созданием компании, которая будет предоставлять услуги управления инвестициями в «недвижимые активы» внешним инвесторам. Далее — инициация и управление девелоперскими проектами. В этом случае девелопмент также рассматривается и как сервисная функция (создание объекта для эффективного инвестирования), и как самостоятельный центр прибыли. В данном случае объектами девелопмента будут нестандартные формы, например реализуемый в настоящий момент проект малоэтажного жилого комплекса комфорт-класса «Валь д’Эмероль».

Что же касается партнерства, то оно возможно и предполагается: некоторые предприятия Треста могут быть, например, подрядчиками в рамках проектов, реализуемых новым холдингом; с другой стороны, некоторые специфические услуги (например привлечение финансирования) могут предоставляться «в обратном направлении».

Во-первых, мы предлагаем прекрасное, современное, комфортное жилье, создаваемое в рамках наших девелоперских проектов  — и в продажу, и в аренду. Приглашаю всех посетить сайт www.v-komforte.ru.

Во-вторых,  для управления инвестициями и активами «Центуриона» в рамках нового холдинга «Глубина» создана специальная компания по управлению инвестициями в недвижимость и связанные активы. Соответственно, имея всю инфраструктуру управления инвестиционным процессом, контроля и управления рисками, мы намерены предложить заинтересованным инвесторам линейку интересных инвестиционных продуктов. Здесь я хотел бы подчеркнуть, что речь вовсе не идет о поиске инвестиций для осуществления наших собственных девелоперских проектов. Речь идет о дополнительной капитализации (в смысле дополнительного использования) того инфраструктурного механизма, который уже создан и уже функционирует.

В-третьих, мы приглашаем к сотрудничеству владельцев земельных участков – ведь практически любой участок является поводом для создания нового девелоперского проекта. Наше девелоперское подразделение способно сформировать такой проект и обеспечить управление его осуществлением в интересах владельца. Наша инвестиционная компания может осуществить стартовое инвестирование необходимых затрат, наши функциональные подразделения могут обеспечить проектирование и строительство объектов, продажу созданной недвижимости и организацию эксплуатации объекта в интересах его владельца.

С.Самохин: Градостроительная политика в части синхронизации темпов строительства жилья и развития инфраструктуры, как инженерной, так и социальной, представляется абсолютно правильной  – и с общечеловеческой точки зрения, и с точки зрения очистки рынка от предложений, которые априори не могут стать полноценным жильем в силу недоразвитости или, зачастую, практического отсутствия необходимой инфраструктуры.

Сложившуюся ситуацию я бы не называл «тяжелейшим кризисом» — ситуация, конечно, непростая, но вполне рабочая.

Более того, развитие инфраструктуры, оставаясь стратегической прерогативой государства и муниципалитета, является вполне коммерчески интересным предприятием. Понимая это, в рамках холдинга мы формируем отдельную компанию – «Глубина ИнжПрок», которая, предположительно, будет выкупать у застройщиков (в первую очередь, в рамках наших собственных проектов) объекты инженерной и социальной инфраструктуры, обеспечивая их последующую коммерческую эксплуатацию. Мы рассчитываем, что это бизнес-направление поможет нам решить следующие задачи: во-первых, улучшить финансовые показатели застройщика (или, что немаловажно, иметь запас для снижения цены реализации квартир), а во-вторых, повысить ликвидность жилья за счет более развитого инфраструктурного обеспечения урбанизаций и сформировать долгосрочный бизнес, обладающий повышенной стабильностью за счет устойчивого пула потребителей.

С.Самохин: Работодатели, готовые предлагать сотрудникам достойный компенсационный пакет, не испытывают недостаток в квалифицированных кадрах.

С.Самохин: Данное направление у нас находится в начальной фазе – стадии углубленных маркетинговых исследований и детального бизнес-планирования; в любом случае, мы ориентируемся на средний и нижний ценовые сегменты.

С.Самохин: На данном этапе средняя цена реализации варьируется от 66 тыс. руб. за квадратный метр (для трехкомнатных квартир, которых в комплексе всего 7%) до 85-87 тыс. руб. за квадратный метр для однокомнатных квартир.

С.Самохин: Вы знаете, те, кто реально занимается благотворительностью и меценатством (нашу компанию я отношу к этому кругу), делают это не столько для получения каких-либо льгот, сколько, как бы пафосно это ни звучало, «по велению совести» и/или из соображений PR-надобностей.

С.Самохин: Формально, к конкурентам мы можем отнести такие компании, как TEKTA GROUP,  ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»,  ОАО «Гратис»,  Компания «Ваш дом». Они также специализируются на строительстве доступного жилья. Вместе с тем «Валь д’Эмероль» – все-таки достаточно уникальный по совокупности параметров продукт.

С.Самохин: Если отбросить влияние общеэкономической конъюнктуры и ее возможных колебаний, и узко рассматривать фактор реконструкции трассы и создания дублера, то ответ очевиден  — в рамках канонической теории стоимости транспортная доступность повышает полезность, а значит, и стоимость недвижимости. Единственным исключением могут являться земли и объекты, ранее позиционировавшиеся в качестве рекреационных, которые оказались вблизи трассы-дублера. У них, конечно (по крайней мере, в рамках изначального целевого назначения) привлекательность, стоимость и ликвидность уменьшились.  Другое дело, что это не приговор. Я убежден, что при грамотном репозиционировании можно вернуть такие объекты в общий тренд.

С.Самохин: С одной стороны, самоидентификация девелоперского направления в тресте началась с создания департамента инвестиционных и девелоперских проектов (департамента инвестиционных проектов): сокращенно — ДИП, что созвучно английскому слову deep – глубина. С другой стороны, глубокий, или не поверхностный, подход к бизнесу – это мой принцип, моя философия, переданная мне по наследству моим отцом; философия, которую разделяют и мои партнеры, топ-менеджеры компаний группы.

С.Самохин: Говоря о проектах, правильнее распределить их на три больших блока:

 Собственно девелоперские проекты, как реализуемые, так и планируемые,  в рамках бизнес-направления "Живи в комфорте" — это создание в ближних пригородах малоэтажных жилых комплексов-урбанизаций. С точки зрения цены предложения (от 2,5 до 7 млн  за квартиру) они находятся в сегменте "эконом", а с точки зрения качества скорее могут быть отнесены к сегменту "бизнес". 

Отличительной особенностью концепции "большая полезность за меньшие деньги" (в соответствии с которой мы и развиваем такие проекты) является сочетание высокого качества домов и квартир, их высокая инженерная вооруженность в составе стандартного пакета (лифты, подготовка под кондиционирование, прочие "приятные мелочи") и развитая инфраструктура в шаговой доступности. Кроме того, мы очень жестко подходим к выбору участков застройки, и с точки зрения транспортной схемы для нас является важной возможность добраться до центра Москвы общественным транспортном не более чем за 50 минут (считая от выхода из двери квартиры). Пилотным проектом является упомянутый выше «Валь д’Эмероль». 

Вторым проектом является проект "Тринити" (Истринский район, Нахабино) — объем площадей составляет около 150 тыс. кв. м, объем инвестиций — около 5 млрд руб., из которых собственные инвестиции — порядка 1,2 млрд. В настоящий момент мы закрываем сделку по приобретению участка застройки, уже приступили к проектированию и планируем будущей весной начать активное строительство.

Помимо этого сейчас мы активно рассматриваем возможные участки развития (не только в Московском регионе), формируя программу на 2014-2018гг.

 Второе бизнес-направление — "Инфраструктурное обеспечение". В рамках данного направления мы формируем отдельную компанию, которая будет выкупать у застройщиков (в первую очередь у наших собственных, а в будущем  и у внешних) объекты инженерной и частично социальной инфраструктуры. Таким образом будут окупаться затраты на приобретение и обслуживание за счет тарифа управляющих компаний.

Доходность этого бизнеса, несомненно, значимо ниже, чем доходность инвестиций в девелопмент, но практическое отсутствие и строительных, и коммерческих рисков делает этот проект весьма перспективным.

Объем стартовых инвестиций составляет порядка 3 млрд руб., которые мы предполагаем рефинансировать как с помощью банковских кредитов, так и с помощью инвестиций в капитал (после того, как компания будет сформирована). 

  И, наконец, третье бизнес-направление — "Жилье в аренду". В настоящий момент мы в составе холдинга формируем отдельную бизнес-единицу, которая путем приобретения строящихся квартир, как в составе реализуемых нами проектов, так и у внешних застройщиков, будет формировать жилой фонд. Данный фонд будет предназначен для передачи в долгосрочную аренду частным и корпоративным клиентам. 

К концу весны мы планируем закончить предварительное маркетинговое исследование, после чего будет более ясно сформулирован объем необходимых инвестиций и, соответственно, понятна структура их формирования. 

Кроме того, приобретя более чем достаточные компетенции в управлении собственными инвестициями, мы начинаем развивать услуги по управлению такими инвестициями в интересах внешних инвесторов — к концу весны, думаю, мы объявим о фактическом запуске соответствующей компании в структуре холдинга "Глубина". 

С.Самохин: Безусловно, мы заинтересованы в развитой инфраструктуре наших объектов. Если говорить о «Валь д’Эмероль», то помимо жилой зоны также строятся школа, детский сад, развлекательные и торговые комплексы. Кроме того, как я уже и говорил ранее, мы приступили к развитию нового бизнес-направления — инвестирование/приобретение и последующая эксплуатация инженерной и социальной инфраструктуры. 

Что касается второго вопроса, принципиально – никак. В современном мире важнее не административно-территориальная принадлежность, а развитость транспортной инфраструктуры. Все наши проекты, и «Валь д’Эмероль» в частности, в этом смысле вне конкуренции. До центра Москвы можно добраться за 30 минут общественным транспортом. 

Мы завершаем наше интернет-интервью. Мне остается пожелать Вам успехов в Ваших начинаниях. Спасибо интернет-аудитории за интерес, проявленный к теме нашего разговора. До новых встреч!