Покупка квартиры на этапе строительства сейчас осуществляется в соответствии с законом 214-ФЗ и сопряжена с заключением договора долевого участия в строительстве. Однако это все равно не является достаточной защитой от нерадивых застройщиков, которые могут в любой момент оказаться банкротами и в лучшем случае заморозить стройку, а в худшем вообще исчезнуть с деньгами дольщиков.
К счастью, большинство застройщиков сегодня все же стараются любыми способами закончить строительство и исполнить свои обязательства по договорам, однако в последнее время затянувшегося экономического кризиса, сроки сдачи жилых объектов все чаще и чаще нарушаются. Как обезопасить себя в такой ситуации и получить причитающуюся компенсацию по просроченным договорам расскажет управляющий партнер юридического бюро «Потапенков и Партнеры» — Константин Потапенков.
Как ни странно звучит, но многие покупатели квартир по договорам долевого участия в строительстве не предполагают, что в случае задержки передачи квартиры от застройщика к покупателю, они могут рассчитывать на выплату значительной неустойки. Эта неустойка прописана в 214-ФЗ и рассчитывается следующим образом: за каждый день просрочки застройщик обязан выплатить дольщику сумму в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ, рассчитанной от цены договора, за каждый день просрочки. В настоящее время ставка ЦБ составляет 10%, поэтому неустойка будет составлять 24,3% годовых от цены договора. Например, если ваша квартира стоит 3.000.000 рублей, то за месяц просрочки застройщик должен вам выплатить 60.825 рублей.
Таким образом, государство гарантирует вам компенсацию за задержки в строительстве и за пользование вашими денежными средствами сверх прописанного времени, и как бы подстегивает застройщика исполнять свои обязательства в должном порядке. Процедура взыскания неустойки на первом этапе предполагает обращение к застройщику, однако за редким исключением, застройщик прибегает к различным механизмам и схемам, чтобы эту неустойку не выплачивать. В частности, строительная компания будет ссылаться на пункты договора, которые позволяют неоднозначно определять срок передачи вам квартиры, на отсутствие ваших возражений против более поздних сроков окончания строительства, на то, что вы приняли квартиру и в акте указали, что не имеете претензий к застройщику. Должен особенно отметить, что указанные действия застройщика являются незаконными, однако простому дольщику почти невозможно доказать свою правоту без помощи юриста. Если застройщик отказывается в добровольном порядке исполнить положения закона, вы имеете право и просто обязаны обратиться в судебные органы для защиты своих законных интересов.
Да, наша судебная система не самая гибкая и быстрая, однако это единственный действенный способ добиться результатов и финансовой компенсации, но и тут есть немало своих профессиональных хитростей. По указанным выше причинам, среди покупателей квартир найдется очень мало тех, кто самостоятельно готов отстаивать свои интересы в суде, поэтому самая простая схема предполагает обращение в юридическую компанию, которая за вознаграждение сделает всю работу за вас. Большинство юристов, оказывающих данную услугу, идет самым простым путем – берет аванс в размере 35-50 тысяч рублей с дольщика и обращается в суды общей юрисдикции по месту нахождения покупателя или застройщика, однако взыскание неустойки с застройщика в судах общей юрисдикции не самый лучший вариант и вот почему.
Опыт многих наших коллег, взыскивающих в Москве и области неустойку в районных судах, показывает, что кратность снижения неустойки по искам к застройщикам не является величиной постоянной и зависит от суммы, заявленной в иске, а также суда, в который он подается.
Согласно данным опубликованных решений, можно убедиться, что при суммах иска менее 600 000 руб., поданных в районные суды, выплаты в среднем занижаются не менее чем в четыре раза. Так, например, взыскивается 60 000 руб. вместо 237 360 руб. в Лефортовском суде Москвы, 150 000 руб. вместо 581 296 руб. в Подольском суде, 100 000 рублей вместо заявленных 600 000 в Одинцовском суде.
При этом, с ростом заявляемых требований свыше 600 000 руб., снижение выплат в судах общей юрисдикции растет и составляет уже не менее шести раз.
Максимальное снижение неустойки в судах общей юрисдикции в десять и более раз наступает уже при исках от миллиона рублей. А такие суммы, как правило, возникают при просрочке в передаче квартиры от шести месяцев и более. Т.е. мало того, что покупатель больше положенного ожидает свою квартиру, так и получает минимальную компенсацию за просрочку.
Безусловно, данная статистика не является однозначной и зависит от конкретного застройщика, суда, юриста, но в целом показывает отношение судов общей юрисдикции к подобного рода искам.
Однако есть и другая схема, к которой прибегают более серьезные и грамотные компании, однако она предполагает несколько иную схему работы.
Почему физическому лицу выгоднее взыскивать неустойку и штраф с застройщика через Арбитражный суд и как это сделать?
Арбитражный суд, в отличие от судов общей юрисдикции, крайне редко снижает неустойку по искам юридических лиц к застройщикам, однако
физическое лицо непосредственно не может обратиться в Арбитражный суд с таким иском. Согласно Арбитражному процессуальному кодексу РФ это может сделать только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
Для того чтобы дольщику не уменьшили неустойку по 333 статье Гражданского кодекса РФ, ему нужно уступить право требования неустойки по Договору долевого участия (ДДУ) юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю. Юридически, с момента подписания договора право требования неустойки перейдет от дольщика к другому лицу. Поэтому сразу же возникает вопрос, каким образом будут защищены права дольщика от возможных недобросовестных действий?
Мы бы советовали пользоваться такой схемой работы только с серьезными компаниями, имеющими положительные рекомендации и хорошую репутацию на рынке, и безусловно подтверждать свои гарантии договором, который полностью защищает интересы участника долевого строительства в данной ситуации. В качестве гарантии, что дольщик получит взысканные с застройщика деньги, между дольщиком и юридическим бюро одновременно с основным договором уступки должен быть заключен встречный договор. По условиям встречного договора участнику долевого строительства с момента вынесения судебного решения возвращается право требования взысканной суммы неустойки с застройщика за минусом стоимости юридических услуг.
А далее дольщик может по своему выбору или самостоятельно получить исполнительный лист и получить денежные средства с застройщика, или дождаться, когда юристы компании получат исполнительный лист и осуществят взыскание по нему денежных средств в интересах участника долевого строительства. В таком случае, основываясь на нашей практике, интересы дольщика будут полностью защищены, а сумма взысканной неустойки будет максимальной.
Хотелось бы немного затронуть новшества ФЗ-214, вступившие в силу с 1 января 2017 года и касающиеся вопросов взыскания неустойки с застройщиков. Так, например, неоднозначным является дополнение п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ об освобождении застройщика от уплаты неустойки за просрочку сдачи объекта. Основанием такого освобождения является уклонение дольщика от подписания передаточного акта. Однако критерии, по которым будут квалифицировать действия участника долевого строительства как «уклонение», в статье не указаны, и мы бы советовали более тщательно проверять документы, предлагаемые вам застройщиком для подписания.
Отметим, что теперь под регулирование закона № 214-ФЗ будут подпадать и жилые дома блокированной застройки, которые мы привыкли называть «таунхаусами».
Получить бесплатную консультацию по жилищным вопросам можно по телефону: 8 (495) 255-39-45
ПОДЕЛИТЕСЬ НОВОСТЬЮ:
